本篇文章內容由駐島專欄作家-Lydia Yu分享
之前發佈了一篇文章《什麼是代租代管？操作代租代管的3個小技巧！》，分享如何運用小資金開始投資房地產，如果還沒看過的話可以先去複習喔！
本篇文章要來介紹另外一種投資房地產的方式，那就是在資金成本上略高出代租代管一些的「包租代管」，雖然只差了一個字，不過兩者還是有很大的差異～
我將會跟你分享什麼是包租代管？以及說明在操作包租代管時的成本和風險，讓小資族了解可以怎麼應用，輕鬆成為包租公！
什麼是包租代管?
包租代管指的是藉由直接向屋主以較便宜的價錢承租房屋，再以較高的租金轉承租給下一位房客的方式來賺取利潤。
簡單來說，就是以前的二房東，聽到二房東你可能的聯想就是”惡”房東😨😨 …不過包租代管在政府的推動以及2019年的租賃專法影響之下，已經是越來越多人所投入的一個產業。而政府會推動的原因，是希望可以將更多閒置的老屋經過包租代管業者的營運後，有效地被活化利用，也減緩城市住房需求的問題。
那麼，包租代管要做的事，除了包含代租代管所做的全部工作內容外，還需承擔相對更高的風險，例如：要負擔房屋裝修成本、沒人承租的空窗期成本。
然而，也因為是直接向屋主承租，所以對房屋的裝修會有更大的掌控權，你可以將原本看起來破舊的房間，經過整理和輕裝修提高租客的居住品質，同時賺取中間的價差。
對於房東而言，給包租代管業者會是穩定並且完全不用管事的狀態，而且通常在租約到期後拿回的房屋大多會更整齊乾淨。
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包租代管的成本及投報率
在包租代管的市場中，常常可以聽到有超高的投報率，那麼先來看一下包租代管的成本包含哪些項目。
成本分成兩個部分：每個月房東所收取的房租、一開始裝修整理房屋的成本。
所以在估算的時候，前期是裝修成本的回收，後期才是實際的獲利。
透過租金價差（轉租的租金收入-付給房東的租金費用），可以推算回本的時間。回本的時間長短，取決於你的裝修成本跟你的每月租金價差，如果你的裝修成本很低，每個月的租金價差（也就是你的每月獲利）又高的話，那麼很快就可以回本。
舉例來說，如果你投入的裝修成本是30萬元，後續每個月的租金價差（轉租的租金收入-付給房東的租金費用）是1萬元，那麼你攤提裝修成本的時間就是30個月。
而另一個影響投報率的因素就是你跟房東所簽的租約期限，以這個例子來計算投報率的話，假設你簽約租期是10年，那10年的獲利預期是120萬，也就是裝修成本（30萬）的400%，平均年投報率也有40%。
看到這邊你是不是覺得包租代管的投報率太吸引人了～
但切記！只要是投資，都會有風險。那包租代管的風險有什麼呢？
包租代管的風險
對包租代管業者來說，最大的風險就是要自行承擔沒人承租的空窗期，當你把物件整理好之後到真正出租的期間，你還是要持續每個月付租金給房東。
其次，就是錯估後期利潤，導致前期裝修整理房屋的成本抓太高。但就像前面所計算的投報率，包租代管是有機會藉由小資金投資房地產，並獲得可觀投報率的！
因此，現在有越來越多人嘗試使用包租代管的方式在自己的投資組合中加入房地產配置。
延伸閱讀：小資族增加收入的5種方法，想要提高收入必會的是…？
包租代管的應用，小資也能成為包租公
在包租代管的應用中，我認為是小資族可以降低自己居住成本的一種方式！
你可以租下一整層的住家後，自己居住在其中一個房間，將其他的房間以包租代管的方式再轉租出去，這樣你有機會可以覆蓋自己的租金或是至少降低租金，就變相的降低自己的居住成本，同時也可以成為小資包租公囉~
除了包租代管之外，還有其他適合小資族的投資方法，可以參考這篇文章👉小資族也能投資房地產的4種方法！
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By 駐島專欄作家-Lydia Yu
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